Chaos bij de benaming van NEN 2580

Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructies – versie 2016.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructies – versie 2018.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de NEN2580:2007/C1:2008.

Sinds de invoering van de Meetinstructies in 2008/2009 is er veel onduidelijkheid over NEN 2580 ontstaan. En een groot deel daarvan komt door de gebruikte benamingen.

Wat heeft de onduidelijkheid veroorzaakt?

Er zijn sinds 2008/2009 twee rekenmethodieken voor de gebruiksoppervlakte.

De ene gebruiksoppervlakte is genoemd in NEN 2580 en de andere is uitgelegd in de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. De gebruiksoppervlakte van Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is gebaseerd op de gebruiksoppervlakte uit NEN 2580. Ze lijken op elkaar maar bij een berekening krijgt je twee verschillende uitkomsten.

En dat is waar het mis begon te gaan, want niet iedereen heeft in de gaten gehad dat er twee soorten gebruiksoppervlakten zijn.*

Maar daar stopte het misgaan niet… want ongeveer iedere instantie die is gaan werken met de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen heeft een andere naam gehanteerd in zijn officiële documenten.

nen-2580-chaos

Welke benamingen gaan er rond?

1. NEN 2580

NEN 2580 is de originele norm. De benaming NEN 2580 wordt dus ook voor Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen gebruikt.

2. NEN 2580 Meetinstructie

Deze benaming wordt gebruikt bij de woningcorporaties. Deze benaming staat in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2017. En was ook zo gepubliceerd in de Staatcourant, het orgaan voor officiële bekendmakingen van het Rijk.

Een heel verwarrende naam, want NEN 2580 is namelijk een meetinstructie. Zo is ook de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen een meetinstructie. Geen wonder dus dat woningcorporaties niet in de gaten hebben gehad dat ze van hun oude methodiek NEN 2580 naar de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen zijn overgaan.

3. BBMI

De BBMI, oftewel de branchebrede meetinstructie. Een naam gebruikt door veel meetbureaus en andere vastgoedmarketeers. En nu ook genoemd op de officiële Meetstaat voor woningtaxaties.

De BBMI is geen officiële naam, maar gaat al wel vanaf de introductie van de Meetinstructie rond. Branchebreed wellicht, omdat het makelaardijbreed gedragen is?

Ik vind het een slecht passende naam. Het is naast de makelaardij, ook altijd verplicht geweest bij de afdeling BAG van de gemeente. Nu zijn daar afgelopen jaren de woningcorporaties en de afdeling WOZ van de gemeenten bijgekomen.

De woningbrede meetinstructie past beter: de WBMI 😊

4. NVM Meetinstructie

De NVM Meetinstructie. Ik verwacht dat iedere NVM-makelaar de meetinstructie zo noemt en daarom dan ook veel huiseigenaren.

Mocht je ook hier denken dat de NVM Meetinstructie hetzelfde is als de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. Ik denk, dat dat wel de bedoeling was. Maar dat is mislukt.

De NVM heeft meegewerkt aan de officiële Meetinstructie. Vervolgens heeft de NVM niet die instructie, maar een uitgebreidere instructie bij zijn leden neergelegd. Wat als gevolg heeft gehad dat vele jaren woningen van NVM niet hetzelfde ingemeten zijn als de woningen van de andere partijen.

Dus ook hier is het goed mis gegaan, wat uniform meten betreft.

Het goede nieuws, per 1 januari 2016 is de NVM Meetinstructie al niet meer actueel. Dus laten we dan ook de Meetinstructie zo niet meer noemen.

5. ‘meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’

De beleidsschrijvers bij de gemeente hebben de klok horen luiden maar weten echt niet waar de klepel hangt. In deze lange benaming schrijven ze eigenlijk dat ze, net als alle jaren hiervoor, NEN 2580 moeten toepassen. Terwijl hier toch echt de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is bedoeld.

Gemeenten dienen de gebruiksoppervlakte te gaan gebruiken om de WOZ-aanslag op te baseren. Ze hebben voor deze omzetting 5 jaar de tijd gekregen, ingaande op 1 januari 2018. Deze regels staan in het document Waarderingsinstructie gemeenten, waar dus deze benaming van de Meetinstructie zo in genoemd is.

Ik denk, dat het ook hier best wel eens mis zal gaan.

En nummer 6 is er ook

Zoals je in dit artikel wel hebt kunnen lezen noem ik de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen ook niet bij zijn echte naam. In het kort noem ik het de Meetinstructie.

En als cursus noem ik het NEN 2580 Meetinstructie. Inderdaad ik heb de verwarrende naam van de woningcorporaties gewoon overgenomen. Waarom? Het onderdeel NEN 2580 wil iedereen horen, het onderdeel Meetinstructie wil ik horen.

Wat is hier erg aan?

NEN 2580 en ook de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen zijn ontwikkeld om uniformiteit in oppervlakten en inhouden te krijgen. Je kunt dan namelijk panden gaan vergelijken met elkaar en er euro’s op los laten. Waar het op neer komt. Sinds de introductie van de Meetinstructie is er allesbehalve uniform gemeten.

En nu?

Gewoon opnieuw beginnen en nu goed. En het zou natuurlijk een stuk meer in de goede richting gaan als NEN 2580 en de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen in één norm samengevoegd worden.

*Voor het overzicht heb ik de gebruiksoppervlakte voor EPA-berekeningen weggelaten. Ook heb ik bewust de Meetinstructie Bruto inhoud woningen uit dit artikel weggelaten.

Bonnie Allart

Bonnie Allart is directeur bij Bonstaete. Zij geeft de cursussen NEN 2580 en Floorplanner, daarnaast ook de bouwkundige trainingen.

Twijfel je of je wel uniform de gebruiksoppervlakte uitrekent?

Schrijf je dan nu in voor de komende cursus NEN 2580 Meetinstructies!

2 antwoorden
  1. Fred Tokkie
    Fred Tokkie zegt:

    Beste Bonnie,

    Makelaars in Amsterdam rekenen zelfs kelders met minder dan 2 meter stahoogte als officiële woonruimte en wijken dus af van de normen. Hoe kan dit getolereerd worden. Is er dan niemand die toeziet.

    Beantwoorden
    • Bonnie
      Bonnie zegt:

      Hoi Fred,
      Je hebt deels gelijk. In Amsterdam is er een gedoogbeleid bij woningen die geheel uit een souterrain bestaan met een hoogte lager dan 2 m. Zie vraag 6 bij de veelgestelde vragenlijst die bij de Meetinstructies hoort. Deze gedoogregel geldt trouwens voor heel Nederland. Het dingetje van deze regel is wel dat de hele woning dan uit dat souterrain moet bestaan. En dat zal vaak ook niet het geval zijn en dan rekenen makelaars toch dat souterrain tot GO wonen. Terwijl dat wel degelijk GO overig inpandig zou moeten zijn.
      Gr. Bonnie

      Beantwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *