Twee veelgemaakte fouten door makelaars – deel 2

Deel 1 gemist? Lees dat dan hier!

Vorige keer heb ik al een van de fouten die door makelaars vaak gemaakt wordt besproken. Ik hoop dat je al bekomen bent van de schrik en klaar bent voor numero twee.

Deze veelgemaakte fout heeft een grote impact op de gebruiksoppervlakte (GO). Veel mensen rekenen al snel meer dan 10 m2, soms meer dan 20 m2 te veel aan oppervlakte mee!

Ook in dit artikel geef ik je het enige juiste antwoord op deze veelgemaakte fout.

Want zoals je weet:

– verkeerde benoemde vierkante meters hebben gevolgen voor de waarde van de woning

– je bent aansprakelijk, het kan je een flinke duit gaan kosten

– je geloofwaardigheid als professional loopt een deuk op, dat kan je ook omzet kosten

Fout numero dos

Ik ben zo vrij om wederom een dialoog met je aan te gaan.

Ik: ‘Stel je hebt een woning met een zolder. Op deze zolder heb je delen waar de hoogte lager is dan anderhalve meter. Wat doe jij met deze oppervlakten?’

Jij: ‘Met dat stuk kun je zo weinig als bewoner, dus dat reken ik tot overig inpandige ruimte.’

Ik: ‘Hmm. Ik wil je niet de schrik om het hart jagen, maar die oppervlakte behoort nergens toe.

Jij: ‘Hoe kan dat nou? Je kan daar gewoon spulletjes neerzetten, dus dat moet een gebruiksoppervlakte zijn.’

Ik: ‘Het klinkt inderdaad vreemd, dat deze oppervlakte helemaal niets is. Geen GO overig inpandig en ook geen GO wonen. Maar het is toch echt zo.’

 

knieschot



Het bewijs

De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is een stappenplan. Je moet altijd bij het bepalen van de gebruiksoppervlakten van een woning starten bij stap 1. Veel rekenaars slaan deze eerste stap over en dat is waarom de bovenstaande discussie kan ontstaan.

Bij stap 1 van de meetinstructies bepaal je de totale gebruiksoppervlakte. Je bepaalt hier per bouwlaag het inpandige gebruiksoppervlakte. Bij stap 2 bepaal je pas welke ruimten GO overig inpandig zijn en welke GO wonen.

Bij stap 1 staat ook de volgende zin:

‘De oppervlakte met een netto hoogte van minder dan 1,50 m wordt conform NEN 2580 niet tot gebruiksoppervlakte gerekend en hoeft dus ook niet gemeten te worden.  De oppervlakte onder een trap wordt wel meegerekend.’   

Zolders met delen waarvan de hoogte lager is dan 1,5 m mogen dus niet in zijn totaliteit meegenomen worden. Alleen het oppervlakte met een hoogte groter dan 1.50 m telt mee in stap 1. De delen met een hoogte lager dan 1.5 m vallen dus buiten de boot. En behoren niet tot de inpandige GO’s (wonen  en overig inpandige ruimte) en ook niet tot de uitpandige GO’s (gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte).

interieurfoto

Ja, het klopt dat potentiële kopers deze meters niet terugzien in de getallen. Gelukkig, kun je deze ruimten prima inzichtelijk maken met interieurfoto’s en bijvoorbeeld Floorplanner plattegronden.

Tip: Plaats bij de Floorplanner plattegrond het bed gedeeltelijk in de 1.5 m-zone.

floorplanner

Zo, dit onderdeel is nu ook geen discussiepunt meer. Het kan zijn, dat jij je nu aanzienlijk minder happy voelt dan 10 minuten geleden.De meters die je teveel hebt gerekend lopen bij iedere woning snel op namelijk. Ik hoop dan ook, dat jij deze zoldermeters wel altijd al achterwege hebt gelaten.

Dan is het nu tijd voor andere discussiepunten. Heb je nog onderdelen die onduidelijk zijn? Leg ze aan me voor. En wie weet komt je onderwerp dan terug in een volgend artikel.

Vertel hieronder in een reactie welke discussies jij voert op dit vlak? Je zou zo maar een antwoord kunnen krijgen 😉

Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie 2016.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie januari 2018.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie juli 2019.
Dit blogartikel is niet van toepassing op de NEN2580:2007/C1:2008.

Vragen van particulieren
Ik beantwoord alleen vragen van mensen die de cursus hebben gevolgd. Ik kan niet ingaan op particuliere vragen over de oppervlakte van een gekochte woning, een verkochte woning of de WOZ aanslag. Mijn ervaring is, dat gemeenten zeer serieus omgaan met uw vragen en opmerkingen over de WOZ-oppervlakte. Je kunt hier de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte en Bruto inhoud woningen downloaden.

Bonnie Allart

Bonnie Allart is de eigenaar van Bonstaete. Zij geeft de cursus NEN 2580 en Floorplanner, daarnaast ook de bouwkundige trainingen.

The last comment needs to be approved.
9 replies
  1. Derek
    Derek says:

    Dag Bonnie, ik heb een bijkeuken met volledig dubbelglas, welke volledig binnen het huis valt en geisoleerd is, bakstenen spouwmuren etc. Toevallig staan ook de wasmachine en droger. Via deze bijkeuken hebben wij ook toegang tot de tuin. Hoogte is overal 2.80m. het betreft geen aanbouw. Een inmeter heeft deze bijkeuken geclassificeerd als ‘overige inpandige ruimte’ met als argument dat deze ruimte op zichzelf te klein is (2.4m2) om te worden berekend tot ‘woonruimte’ en omdat het vanwege aanwezigheid wasmachine een ‘wasruimte’ is. Mijn argumenten zijn dat a) oppervlakte opzichzelf geen vereiste is om de bijkeuken als woonruimte te classificeren en b) het feit dat er een wasmachine staat het nog geen washok maakt. Wie heeft er gelijk volgens jou?

    Reply
    • Bonnie
      Bonnie says:

      De argumernten van de inmeter zijn in ieder geval niet ontleend uit de Meetinstructie GO woningen. Wil niet zeggen dat de ruimte geen gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte is. Op basis van tekst kan ik geen uitspraken doen, tekeningen en foto’s zeggen veel meer. Bijvoorbeeld of de bijkeuken rechtstreeks vanuit het woonhuis te bereiken is. En is het een bijkeuken of toch meer een berging (citaat MI GOW:’slechts geschikt als bergruimte. bijv. fietsenstalling, garage of kelder’).

      Reply
      • Derek
        Derek says:

        Hi Bonnie, dank voor je reactie. De bijkeuken is gewoon onderdeel van het huis en absoluut geen berging. Ik heb je de fotos en plattegrond gemaild, dat kan hier niet.

        Reply
  2. Carlo
    Carlo says:

    Hallo Bonnie,

    Ik heb 2 metingen uit laten voeren:

    1. In 2019 een Bag meting door de gemeente die kwam op 104m2.

    2. In 2020 weer een meting voor het maken van plattegronden en deze kwam op 98m2 uit

    Welke m2 mag ik nu opvoeren in de verkoop?

    Reply
    • Bonnie
      Bonnie says:

      Hallo Carlo,
      BAG mag een tolerantie hanteren in zijn opgegeven meters. Wat ik zo uit de losse pols zie, is dat BAG binnen die tolerantie valt. Ervan uitgaande dat die 98 m2 wel correct is. BAG is goed te gebruiken als controlegetal, als je een woning in de verkoop wilt zetten.
      Het plattegrondenbedrijf heeft voor de NEN 2580 Meetinstructie rapportage neem ik aan meerdere getallen gegeven? En niet alleen 98m2? Het is belangrijk om alle 4 de getallen op te voeren. BAG werkt slechts met één getal.
      Ik ben er nu vanuit gegaan dat je een consument bent. Het kan verstandig zijn om een expert in te schakelen, wellicht alleen voor deeltaken.
      Ben je makelaar? Dan raad ik je aan een cursus in de Meetinstructies te volgen.

      Groetjes Bonnie

      Reply
  3. Rob
    Rob says:

    hallo, en de ruimte onder de trap van de bovenburen? Mag je dan ook nog steeds alle ruimte onder de 1,5 mtr meetellen in je eigen woning onder de trap?

    Reply
    • Bonnie
      Bonnie says:

      Hallo Rob,

      Heb je dit blogartikel ook gelezen, die gaat over de trapkast (bij eengezinswoningen): https://bonstaete.nl/blog-twee-veelgemaakte-fouten-door-makelaars-1/

      In antwoord op jouw vraag wat je mag meenemen aan gebruiksoppervlakte als de bovenkant van de trap van de bovenburen is. De ruimte die je onder de trap mag je meenemen moet een minimale hoogte hebben van 1.5 m. Dus de ruimte onder de eerste stuk of 6/7 treden vanaf de grond kun je niet meenemen. Ik laat het aan jou om te bepalen wat voor soort GO het is. Ik heb te weinig informatie om daar een antwoord op te geven.

      Gr. Bonnie

      Reply
    • Bonnie
      Bonnie says:

      Er vanuit gaande dat de trap volledig bij één gebruiker hoort. Dan mag je de oppervlakte onder de trap meetellen bij de soort oppervlakte als die de ruimte zelf heeft.

      Bijvoorbeeld: Als de trap in een ruimte staat welke GO wonen is dan is de ruimte onder de trap ook GO wonen. Staat de trap in een ruimte GO overig inpandig dan wordt de ruimte onder de trap GO overig inpandige ruimte.

      Reply

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *