Welke gebruiksoppervlakte mogen woningcorporaties gebruiken voor de marktwaarde bepaling van de woningen?

Dit blogartikel is van toepassing op:
Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie januari 2018
NEN2580:2007/C1:2008
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – actualisatie peildatum 31 december 2018

Al een paar jaar is er onduidelijkheid bij de woningcorporaties volgens welke rekenmethodiek de gebruiksoppervlakte ingemeten moet worden. Is het zoals vanouds NEN 2580 of is het de afgeleide variant Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen?

De vaagheid van het handboek – in wedstrijdvorm

Mocht je mee willen lezen in het handboek: handboek modelmatig waarderen marktwaarde – versie 31 december 2018.

handboek-marktwaardering-woningcorporaties

In de paragraaf Groeipad gebruiksoppervlakte wordt gestart met de woorden dat woningcorporaties hun metrages moeten inmeten volgens NEN 2580. Helder, het grote boekwerk dus.

Tussenstand:  1 – 0 voor NEN 2580

En dan begint de vaagheid in de tweede alinea. Eerst nogmaals een bevestiging dat echt het gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 gebruikt moet worden. Om vervolgens in één zucht te vermelden dat er gebruik gemaakt kan worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen of de gebruiksoppervlakte die ingemeten zijn voor de energieprestaties.

De twijfel is toegeslagen. Welke meters mag je nu gebruiken die van NEN 2580 of toch die volgens de Meetinstructie?

Tussenstand: 2 – 1 voor NEN 2580

In de hoop op duidelijkheid lees ik verder. Een hele paragraaf met theoretische uitleg over de soorten gebruiksoppervlakten bij de Meetinstructie, afgezet tegen NEN 2580. Dus mijn twijfel blijft bestaan.

Ondertussen ben ik aangekomen bij alinea ‘Tot verslagjaar 2021….’. Het is toegestaan om de meters van de BAG en WOZ te gebruiken. Hé, BAG en WOZ gebruiken beide de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. Echter om nou klakkeloos die getallen over te nemen… BAG meet al sinds 2009 volgens de Meetinstructie, maar WOZ pas sinds 1 januari 2018. Al die miljoenen panden zijn echt nog niet ingemeten.

NEN 2580 let even niet op. En bam: het is 2 – 3 voor Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen.

Op naar de laatste alinea.

‘Het inmeten van de woning mag een medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt.’

Beide een punt erbij: 3 – 4. Nou de lezers hebben hier een prachtwedstrijd.

Het einde van de wedstrijd nadert en wat wordt er geknokt voor de overwinning.

Inmetingen in het kader van energieprestaties mogen ook gebruikt worden. Dat is meer NEN 2580, dan de Meetinstructie.

Dus 4 – 4.

We gaan de laatste seconden van de wedstrijd in.

Ineens staat daar: Alles vinden we prima, zolang je altijd maar een verdeling hebt tussen GO wonen en GO overig inpandige ruimte. Nou die verdeling is alleen bekend bij de Meetinstructie!

4 – 5!

De winnaar is de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen! Maar is dit wel de winnaar die Rijksoverheid aanwijst? Ik heb het voor de zekerheid maar nagevraagd. Dus lees verder.

Wat gaat er hier nu zo mis?

De schrijvers van het handboek refereren naar drie verschillende  soorten rekenmethodieken: NEN 2580 gebruiksoppervlakte, Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen en de gebruiksoppervlakte voor energieprestatie.

De laatste twee rekenmethodieken lijken op NEN 2580, maar zijn wel degelijk anders. Naar mijn mening hebben de schrijvers helemaal niet in de gaten dat er wel degelijk grote verschillen zijn tussen de rekenmethodieken. Zonder blikken of blozen wordt gevraagd om een stukje Meetinstructie berekening toe te voegen aan de EPA-berekening. En daarmee creëer  je een vierde soort berekening. Alsof we er nog niet voldoende hebben. Als ieder zijn eigen mix maakt, krijg je dat woningen niet vergelijkbaar zijn. Waarvoor was de NEN 2580 ook al weer in het leven geroepen?!

Welke gebruiksoppervlakte berekening horen de woningcorporaties nu aan te houden?

Alle drie de gebruiksoppervlakte berekeningen mogen. Dus

  • NEN 2580, hiervan neem je de gebruiksoppervlakte van het gebouw
  • Meetinstructie, hiervan neem je de optelling GO wonen en GO overig inpandige ruimte
  • EPA, hiervan neem je de gebruiksoppervlakte van de EPA met de GO overig inpandige ruimte van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen.

Mijn advies

EPA-meters gebruiken en daar nog wat meters bijdoen. Hoe krijg je het verzonnen? Dus niet doen. Wanneer heeft iemand de ballen om deze meters niet meer toe te staan voor deze specifieke berekening?

Goed, dan NEN 2580 en de Meetinstructie. Hier zit een gigantisch verschil tussen. Vaak niet bij eengezinswoningen, maar wel bij appartementen. De Meetinstructie is een vrij simpele berekening voor de marktwaardering: alles achter de voordeur en wat vast zit aan het hoofdgebouw neem je mee.

Maar NEN 2580… die is niet zo simpel. In het handboek staat geschreven, dat je de ‘gebruiksoppervlakte van het gebouw’ mee moet nemen. Wat daar staat is dat je alle binnenruimten die toebehoren aan die specifieke gebruiker mee moet nemen. Dus ook de ruimten die zich ergens anders in het pand bevinden, dan alleen de meters achter de voordeur. En met een beetje geluk mag je daar dan ook nog een ingewikkelde berekening op los laten, omdat gemeenschappelijke ruimten wel eerlijk verdeeld moeten worden onder alle gebruikers. Het is dus veel meer werk. En het is ook maar de vraag of dit de gebruiksoppervlakte is welke Rijksoverheid voor ogen had.

Als ik puur naar de gebruiksoppervlakte kijk, dan zou ik de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte gebruiken. Snel en de minste kansen op fouten.

Wat nu?

Ik zie dat er veel mis gaat bij de woningcorporaties, ook dadelijk bij de gemeentelijke afdelingen BAG en WOZ. Laat je als woningcorporatie goed voorlichten, voordat aan die duizenden woningen verder gegaan wordt én voordat je het 2x kunt gaan doen. Bij voorkeur door een bedrijf dat verstand heeft van NEN 2580 én van de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen.

Mijn huiswerk: Ik ga maar weer eens een e-mailtje sturen naar Rijksoverheid.

Bonnie Allart

Bonnie Allart is directeur bij Bonstaete. Zij is expert in NEN 2580, Meetinstructie en Floorplanner, daarnaast geeft zij ook bouwkundige trainingen.

Zet deze blog je aan het denken? En lijkt het je verstandig om alle medewerkers dezelfde kant op te laten kijken? Hetzij volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen of NEN 2580 Gebruiksoppervlakte? Of beide? Neem contact op met Bonnie: 06- 41818198

4 antwoorden
  1. Jaap van Veen
    Jaap van Veen zegt:

    Beste Bonnie, hoezo de Rijksoverheid? Het normalisatie instituut is een onafhankelijke organisatie en werkt, ook in dit geval, op verzoek van marktpartijen. De Rijksoverheid schiet juist ontzettend tekort in wetgeving hieromtrent.

    Beantwoorden

Trackbacks & Pingbacks

  1. […] Ik draai al wat langer mee in oppervlakteland en heb ook nog een mening. Wil je weten wat ik adviseer of vooral afraad, als je keuze hebt uit deze drie methodieken? Lees dan de blog over het vorige handboek. […]

  2. […] Mocht je denken, dat je nu zo de gebruiksoppervlakte van de – al aanwezige – Energie-Indexen kunt overnemen. Dat is niet mogelijk. Bij de Energie-Index is alleen de gebruiksoppervlakte van de thermische zone meegenomen. Er ontbreken dan nog wel eens wat meters van een aangebouwde garage of een zolder. Die ontbrekende vierkante meters mag een woningcorporatie nu volgens het handboek marktwaardering bijplussen. […]

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *