UPDATE 27-03-2024
UPDATE 10-05-2019
Sinds de invoering van de Meetinstructies in 2008/2009 is er veel onduidelijkheid over NEN 2580 ontstaan. En een groot deel daarvan komt door de gebruikte benamingen.
Wat heeft de onduidelijkheid veroorzaakt?
Er zijn sinds 2008/2009 twee rekenmethodieken voor de gebruiksoppervlakte.
De ene gebruiksoppervlakte is genoemd in NEN 2580 en de andere is uitgelegd in de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. De gebruiksoppervlakte van Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is gebaseerd op de gebruiksoppervlakte uit NEN 2580. Ze lijken op elkaar maar bij een berekening krijgt je twee verschillende uitkomsten.
En dat is waar het mis begon te gaan, want niet iedereen heeft in de gaten gehad dat er twee soorten gebruiksoppervlakten zijn.*
Maar daar stopte het misgaan niet… want ongeveer iedere instantie die is gaan werken met de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen heeft een andere naam gehanteerd in zijn officiële documenten.
Welke benamingen gaan er rond?
1. NEN 2580
NEN 2580 is de originele norm. De benaming NEN 2580 wordt dus ook voor Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen gebruikt.
2. NEN 2580 Meetinstructie
Deze benaming wordt gebruikt bij de woningcorporaties. Deze benaming staat in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2017. En was ook zo gepubliceerd in de Staatcourant, het orgaan voor officiële bekendmakingen van het Rijk.
Een heel verwarrende naam, want NEN 2580 is namelijk een meetinstructie. Zo is ook de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen een meetinstructie. Geen wonder dus dat woningcorporaties niet in de gaten hebben gehad dat ze van hun oude methodiek NEN 2580 naar de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen zijn overgaan.
UPDATE 2024
Het handboek voor de woningcorporaties heeft een nieuwe naam toegevoegd aan het rijtje! Zie punt 6 en 7.
3. BBMI
De BBMI, oftewel de branchebrede meetinstructie. Een naam gebruikt door veel meetbureaus en andere vastgoedmarketeers. En nu ook genoemd op de officiële Meetstaat voor woningtaxaties.
De BBMI is geen officiële naam, maar gaat al wel vanaf de introductie van de Meetinstructie rond. Branchebreed wellicht, omdat het makelaardijbreed gedragen is?
Ik vind het een slecht passende naam. Het is naast de makelaardij, ook altijd verplicht geweest bij de afdeling BAG van de gemeente. Nu zijn daar afgelopen jaren de woningcorporaties en de afdeling WOZ van de gemeenten bijgekomen.
De woningbrede meetinstructie past beter: de WBMI 😊
4. NVM Meetinstructie
De NVM Meetinstructie. Ik verwacht dat iedere NVM-makelaar de meetinstructie zo noemt en daarom dan ook veel huiseigenaren.
Mocht je ook hier denken dat de NVM Meetinstructie hetzelfde is als de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. Ik denk, dat dat wel de bedoeling was. Maar dat is mislukt.
De NVM heeft meegewerkt aan de officiële Meetinstructie. Vervolgens heeft de NVM niet die instructie, maar een uitgebreidere instructie bij zijn leden neergelegd. Wat als gevolg heeft gehad dat vele jaren woningen van NVM niet hetzelfde ingemeten zijn als de woningen van de andere partijen.
Dus ook hier is het goed mis gegaan, wat uniform meten betreft.
Het goede nieuws, per 1 januari 2016 is de NVM Meetinstructie al niet meer actueel. Dus laten we dan ook de Meetinstructie zo niet meer noemen.
UPDATE 2024
In de periode 2018 t/m 2022 is de variant ‘de meetinstructie van de NVM’ ook gebruikt in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde welke de woningcorporaties gebruiken.
5. ‘meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’
De beleidsschrijvers bij de gemeente hebben de klok horen luiden maar weten echt niet waar de klepel hangt. In deze lange benaming schrijven ze eigenlijk dat ze, net als alle jaren hiervoor, NEN 2580 moeten toepassen. Terwijl hier toch echt de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is bedoeld.
Gemeenten dienen de gebruiksoppervlakte te gaan gebruiken om de WOZ-aanslag op te baseren.
UPDATE 2019 De WOZ-waarden van woningen die in 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) bekend gemaakt gaan worden, moeten gebaseerd zijn op de gebruiksoppervlakte volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen.
Deze regels staan in het document Waarderingsinstructie gemeenten, waar dus deze benaming van de Meetinstructie zo in genoemd is.
Ik denk, dat het ook hier best wel eens mis zal gaan.
UPDATE 2024
6. ‘Meetinstructie van de Waarderingskamer’
Deze variant werd gebruikt door de woningcorporaties in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde:
2015 ‘meetinstructie, zoals opgesteld door de Waarderingskamer’
2016 ‘NEN 2580 meetinstructie’ en ‘meetinstructie van de waarderingskamer’
Pas in het handboek van 2017 heet de bepalingsmethodiek ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’.
7. ‘Meetinstructie van NRVT’
Met ook de variant ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van NRVT’. Ineens een nieuwe benaming! Wederom is de boosdoener aan te wijzen in de richting van de woningcorporaties. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde met peildatim 31-12-23 spreekt hier ineens over. Ik dacht dat we op de goede weg waren. NRVT is een centraal register van vastgoedtaxateurs, zij bewaakt en waarborgt de kwaliteit en vakbekwaamheid van Register-Taxateurs.En nummer 8 is er ook
Zoals je in dit artikel wel hebt kunnen lezen noem ik de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen ook niet bij zijn echte naam. In het kort noem ik het de Meetinstructie.
En als cursus noem ik het NEN 2580 Meetinstructie. Inderdaad ik heb de verwarrende naam van de woningcorporaties gewoon overgenomen. Waarom? Het onderdeel NEN 2580 wil iedereen horen, het onderdeel Meetinstructie wil ik horen.
Wat is hier erg aan?
NEN 2580 en ook de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen zijn ontwikkeld om uniformiteit in oppervlakten en inhouden te krijgen. Je kunt dan namelijk panden gaan vergelijken met elkaar en er euro’s op los laten. Waar het op neer komt. Sinds de introductie van de Meetinstructie is er allesbehalve uniform gemeten.
En nu?
Gewoon opnieuw beginnen en nu goed. En het zou natuurlijk een stuk meer in de goede richting gaan als NEN 2580 en de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen in één norm samengevoegd worden.
*Voor het overzicht heb ik de gebruiksoppervlakte voor EPA-berekeningen weggelaten. Ook heb ik bewust de Meetinstructie Bruto inhoud woningen uit dit artikel weggelaten.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructies – versie 2016, 2018, 2019.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de NEN2580:2007/C1:2008.
Vragen van particulieren
Ik beantwoord alleen vragen van mensen die de cursus hebben gevolgd. Ik kan niet ingaan op particuliere vragen over de oppervlakte van een gekochte woning, een verkochte woning of de WOZ aanslag. Mijn ervaring is, dat gemeenten zeer serieus omgaan met uw vragen en opmerkingen over de WOZ-oppervlakte. Je kunt hier de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte en Bruto inhoud woningen downloaden.
6 reacties
Hoi,
Wat ik mis in je stukje is het verschil tussen NEN2580 en de Meetinstructie. Of heb ik niet goed gelezen?
Hoi Gert,
Je hebt het stuk net te snel gelezen. Dit stuk gaat alleen maar over de diverse namen die gegeven zijn aan de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. Met als gevolg dat iedereen dacht dat Meetinstructies en NEN 2580 hetzelfde waren. Gelukkig is dat nu wel anders na 14 jaar Meetinstructies.
Ik heb geen blogartikel over de verschillen tussen NEN 2580 en Meetinstructies. Dat is voor in de trainingen.
Fijn weekend!
Hi Bonnie,
Er gaat nog iets verkeerd tussen de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, NEN 2580 en het Bouwbesluit.
Volgens het bouwbesluit is voor een verblijfsruimte een minimale daglicht toetreding van 0.5m² glasoppervlakte, met als aanvullende eis 10% van de gebruiksoppervlakte van de ruimte (activiteit: wonen/koken/slapen)
Een onbenoemde ruimte, is een ruimte waarin bijvoorbeeld deze eis niet wordt gehaald. Volgens de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan deze ruimte wel als woonruimte worden gerekend. Ook hierdoor treedt er verwarring op aangaande de gebruiksoppervlakte wonen.
Groeten, Vincent
Hoi Vincent,
Klopt dat het beoordelen van dit soort ruimten zeer verwarrend is. Vooral voor de mensen met kennis van het Bouwbesluit.
Het Bouwbesluit is niet uitgenodigd bij het feestje van de Meetinstructies. Dus je mag officieel de regels van het Bouwbesluit niet meenemen in de berekening. Echter Meetinstructie is wel gebaseerd op NEN 2580. En NEN 2580 en het Bouwbesluit hebben wel degelijk met elkaar te maken. Soms kom je er niet onderuit om ruimten te verdelen in de gebruiksfuncties van het Bouwbesluit om weloverwogen beslissingen te nemen voor de Meetinstructie rekensom.
Gr. Bonnie
Beste Bonnie,
Makelaars in Amsterdam rekenen zelfs kelders met minder dan 2 meter stahoogte als officiële woonruimte en wijken dus af van de normen. Hoe kan dit getolereerd worden. Is er dan niemand die toeziet.
Hoi Fred,
Je hebt deels gelijk. In Amsterdam is er een gedoogbeleid bij woningen die geheel uit een souterrain bestaan met een hoogte lager dan 2 m. Zie vraag 6 bij de veelgestelde vragenlijst die bij de Meetinstructies hoort. Deze gedoogregel geldt trouwens voor heel Nederland. Het dingetje van deze regel is wel dat de hele woning dan uit dat souterrain moet bestaan. En dat zal vaak ook niet het geval zijn en dan rekenen makelaars toch dat souterrain tot GO wonen. Terwijl dat wel degelijk GO overig inpandig zou moeten zijn.
Gr. Bonnie