22 april 2016

Twee veelgemaakte fouten door makelaars 1

nen-2580-trapkast

UPDATE
Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, versie juli 2019: Trapkast hoort wel bij GO wonen.
Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, versie januari 2018: Trapkast hoort wel bij GO wonen.

Heb jij ook discussies over het interpreteren van de NEN 2580 (meetinstructies)?

Op zich gezond om je scherp te houden. Maar twee onderwerpen worden vaak bediscussieerd, die helemaal niet ter discussie horen te vallen.

Ik ben benieuwd of jij deze twee discussiepunten al hebt gevoerd? En nog belangrijker of ze al zijn beslecht?

Want zoals je weet:
– verkeerde benoemde vierkante meters hebben gevolgen voor de waarde van de woning
– je bent aansprakelijk, het kan je een flinke duit gaan kosten
– je geloofwaardigheid als professional loopt een deuk op, dat kan je ook omzet kosten

In deze blog geef ik je de eerste van deze twee veelgemaakte fouten. Belangrijker nog, ik geef je de bewijslast wat het enige juiste antwoord is.

 

Fout numero uno

Ik ben zo vrij om een dialoog met je aan te gaan.

Ik: ‘De hamvraag van vandaag is… waar hoort bij jou de oppervlakte van de trapkast bij?’
Jij: ‘Bij gebruiksoppervlakte wonen natuurlijk!’
Ik: ‘Fout! Het is vrijwel altijd gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte.’
Jij: ‘Nee!’
Ik: ‘Ja, echt wel!’
Jij: ‘Nee… toch? … Hoezo?’

 

nen-2580-trapkast

Het bewijs

Bewijs alleen geldig tot 1 januari 2018 (Meetinstructie versie jan 2016). In de Meetinstructies januari 2018 is het onderstaande bewijs niet meer van toepassing en is de trapkast onderdeel van GO wonen. Meer uitleg hierover: blogartikel 4 m2-regel

In de meetinstructies gebruiksoppervlakte woningen staan vier gevallen omschreven wanneer de oppervlakte van een ruimte wordt gerekend tot de gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte. Eén van die gevallen zegt het volgende:

‘het hoogste punt is boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten oppervlakte hoger dan 2,00 meter is kleiner dan 4,0 m2 (alleen, indien ook sprake is van een gedeelte in de ruimte met een hoogte van minder dan 2,00 m)’

Je denkt hierbij vooral aan zolders, maar een te betreden trapkast past hier ook in. Het oppervlakte dat hoger is dan 2 m is vaak maar 1 m2 groot en daarmee valt de te betreden trapkast binnen dit criterium.

Nu is er helderheid over de trapkast

Dit was maar een klein foutje in de gebruiksoppervlakte berekening. Het heeft niet al te grote gevolgen voor de waarde van de woning. De blog voor de volgende keer laat een fout zien, die wel grote gevolgen heeft. Benieuwd welke fout dit is? Houd mijn blog in de gaten.

Wil je een reminder in je mailbox ontvangen, schrijf je dan in op de mailinglijst. In de rechterkolom naast dit artikel kun je je mailadres achterlaten.

Vertel hieronder in een reactie welke discussies jij voert op dit vlak.

Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructies – versie 2016.
Dit blogartikel is niet van toepassing op de Meetinstructies – versie 2018.
Dit blogartikel is niet van toepassing op de NEN2580:2007/C1:2008.

Vragen van particulieren
Ik beantwoord alleen vragen van mensen die de cursus hebben gevolgd. Ik kan niet ingaan op particuliere vragen over de oppervlakte van een gekochte woning, een verkochte woning of de WOZ aanslag. Mijn ervaring is, dat gemeenten zeer serieus omgaan met uw vragen en opmerkingen over de WOZ-oppervlakte. Je kunt hier de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte en Bruto inhoud woningen downloaden.

Bonnie Allart Nen 2580 expert

Bonnie Allart is directeur bij Bonstaete. Zij is expert in NEN 2580, Meetinstructie en Floorplanner.

8 reacties

  1. Geldt dit dan ook volgens de NVM meetinstructie dat de trapkast niet meegeteld word met GO Wonen?
    Er wordt namelijk in de NVM meetinstructie gesproken over het feit dat de NEN2580 afwijkt doordat de NEN2580 o.a. de 4 onderverdelingen (GO wonen, GO overige inpandige ruimte, GO externe bergruimte en GO gebouw gebonden ruimte) niet kent, terwijl ik deze hier wel overal terug zie?

    1. Hoi Ilse,

      Bedoel je met NVM Meetinstructie het document wat NVM extra heeft uitgebracht naar aanleiding van de Meetinstructies? Of bedoel je Meetinstructies Gebruiksoppervlakte Woningen (MI GO Woningen)?

      Er circuleert namelijk naast de Meetinstructies GO woningen ook een NVM Meetinstructie. Dit is echter een verouderd document. Dit document is bij de NVM geldig geweest tot 1 januari 2016. De NVM Meetinstructie was wat tekst betreft hetzelfde als de officiële Meetinstructies Gebruiksoppervlakte Woningen, alleen de NVM heeft daar wat plaatjes en tekst aan toegevoegd om het e.e.a. te verduidelijken. Er staan echter fouten in deze extra tekst en plaatjes.

      Het eerste stuk tekst van de NVM Meetinstructie klopte wel en die zegt terecht dat de Meetinstructies op een aantal punten afwijken van NEN 2580. Het maakt hier niet uit of je NVM Meetinstructie of de MI GO woningen bekijkt. Het lijkt of jij de NVM Meetinstructie met Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen met elkaar vergelijkt. Je hebt de nieuwste versie van de Meetinstructies in je cursus hand-out zitten.

      Er zijn dus 3 documenten:
      – NEN 2580 (de norm waarop de rekenmethodiek Meetinstructies GO woningen is gebaseerd)
      – Meetinstructies Gebruiksoppervlakte Woningen (het document welke is opgesteld door de o.a. de brancheverenigingen NVM, VBO en huidige Vastgoedpro)
      – NVM Meetinstructie (NVM’s eigen variant. De extra uitleg variant, met hierin de nodige fouten. NVM heeft er dus 2 om het makkelijk te houden.)

      NVM Meetinstructie zegt dat trapkast GO wonen is. Als je de rekenmethodiek van de Meetinstructies GO Woningen toepast dan wordt de trapkast GO overig inpandige ruimte. De NVM heeft bij de trapkast de rekenregels verkeerd toegepast.

    1. De fout van de trapkast kan ik me nog wel voorstellen. Fout nummer 2 die ik binnenkort bespreek daar is ook echt geen ruimte voor discussie mogelijk. En toch worden er meters bijgeplust.

  2. De discussie overig inpandig vs externe bergruimte bij een aan het huis gebouwde garage, die alleen vanaf buiten te betreden is, d.m.v. bijv. kanteldeur of schuurdeur.
    Ze delen dus een muur.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Vind jouw opleiding

Bonstaete keuzehulp opleidingen NEN2580

Opleiding

Inmeter Pro

Dit is onze meest complete opleiding om professioneel vastgoedinmeter te worden.

Binnen 6-8 weken ben jij opgeleid naast jouw huidige werkagenda. En kun je direct aan de slag en meer verdienen als waardevolle allround dienstverlener voor makelaars.

Cursus

NEN 2580 Meetinstructies voor woningen

Ben je nieuwsgierig naar het inmeetvak? Deze cursus is een laagdrempelige start om te zien of het iets voor jou is. Je leert de basis voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van woningen.

Deze cursus is los te volgen of als onderdeel van onze Inmeter Pro opleiding.

Cursus

Floorplanner

Floorplanner is een computerprogramma voor het snel tekenen van plattegronden in 2D en 3D. Zeer populair onder de woningmakelaars en interieurstylisten. 

Deze cursus is los te volgen of als onderdeel van onze Inmeter Pro opleiding.

Weet je niet welke opleiding bij jou past?

Weet je niet welke opleiding bij jou past? Bekijk onze keuzehulp pagina’s voor advies.

Privacyvoorkeur centrum

Functionele

Functionele cookies zijn noodzakelijk en plaatsen we altijd, zodat de website altijd goed blijft werken.

WordPress

Commerciële

We gebruiken deze cookies om via Google of Facebook gericht advertenties te laten zien. Je kunt ook in je social media account of je browser instellen of je deze cookies accepeert of weigert.
Het aantal advertenties dat je ziet blijft hetzelfde, alleen is dit bij weigering van deze cookies niet afgestemd op jouw interesses (afgeleid van je websitebezoeken).

Google-AdWords, Facebook-Ads

Analytische

Analytische cookies stellen ons in staat om het websitebezoek te meten en helpen ons de website te verbeteren. We kunnen dit niet herleiden naar een persoon.

Adobe, Google-Analytics, Hotjar, YouTube

SocialMedia

Deze cookies zijn nodig als je content van deze website wilt delen op sociale media. Alleen als je een van de share-knoppen gebruikt wordt het cookie voor dat meduim bewaard.

Share-cookies