Deel 1 gemist? Lees dat dan hier!
Vorige keer heb ik al een van de fouten die door makelaars vaak gemaakt wordt besproken. Ik hoop dat je al bekomen bent van de schrik en klaar bent voor numero twee.
Deze veelgemaakte fout heeft een grote impact op de gebruiksoppervlakte (GO). Veel mensen rekenen al snel meer dan 10 m2, soms meer dan 20 m2 te veel aan oppervlakte mee!
Ook in dit artikel geef ik je het enige juiste antwoord op deze veelgemaakte fout.
Want zoals je weet:
– verkeerde benoemde vierkante meters hebben gevolgen voor de waarde van de woning
– je bent aansprakelijk, het kan je een flinke duit gaan kosten
– je geloofwaardigheid als professional loopt een deuk op, dat kan je ook omzet kosten
Fout numero dos
Ik ben zo vrij om wederom een dialoog met je aan te gaan.
Ik: ‘Stel je hebt een woning met een zolder. Op deze zolder heb je delen waar de hoogte lager is dan anderhalve meter. Wat doe jij met deze oppervlakten?’
Jij: ‘Met dat stuk kun je zo weinig als bewoner, dus dat reken ik tot overig inpandige ruimte.’
Ik: ‘Hmm. Ik wil je niet de schrik om het hart jagen, maar die oppervlakte behoort nergens toe.
Jij: ‘Hoe kan dat nou? Je kan daar gewoon spulletjes neerzetten, dus dat moet een gebruiksoppervlakte zijn.’
Ik: ‘Het klinkt inderdaad vreemd, dat deze oppervlakte helemaal niets is. Geen GO overig inpandig en ook geen GO wonen. Maar het is toch echt zo.’
Het bewijs
De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is een stappenplan. Je moet altijd bij het bepalen van de gebruiksoppervlakten van een woning starten bij stap 1. Veel rekenaars slaan deze eerste stap over en dat is waarom de bovenstaande discussie kan ontstaan.
Bij stap 1 van de meetinstructies bepaal je de totale gebruiksoppervlakte. Je bepaalt hier per bouwlaag het inpandige gebruiksoppervlakte. Bij stap 2 bepaal je pas welke ruimten GO overig inpandig zijn en welke GO wonen.
Bij stap 1 staat ook de volgende zin:
‘De oppervlakte met een netto hoogte van minder dan 1,50 m wordt conform NEN 2580 niet tot gebruiksoppervlakte gerekend en hoeft dus ook niet gemeten te worden. De oppervlakte onder een trap wordt wel meegerekend.’
Zolders met delen waarvan de hoogte lager is dan 1,5 m mogen dus niet in zijn totaliteit meegenomen worden. Alleen het oppervlakte met een hoogte groter dan 1.50 m telt mee in stap 1. De delen met een hoogte lager dan 1.5 m vallen dus buiten de boot. En behoren niet tot de inpandige GO’s (wonen en overig inpandige ruimte) en ook niet tot de uitpandige GO’s (gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte).
Ja, het klopt dat potentiële kopers deze meters niet terugzien in de getallen. Gelukkig, kun je deze ruimten prima inzichtelijk maken met interieurfoto’s en bijvoorbeeld Floorplanner plattegronden.
Tip: Plaats bij de Floorplanner plattegrond het bed gedeeltelijk in de 1.5 m-zone.
Zo, dit onderdeel is nu ook geen discussiepunt meer. Het kan zijn, dat jij je nu aanzienlijk minder happy voelt dan 10 minuten geleden.De meters die je teveel hebt gerekend lopen bij iedere woning snel op namelijk. Ik hoop dan ook, dat jij deze zoldermeters wel altijd al achterwege hebt gelaten.
Dan is het nu tijd voor andere discussiepunten. Heb je nog onderdelen die onduidelijk zijn? Leg ze aan me voor. En wie weet komt je onderwerp dan terug in een volgend artikel.
Vertel hieronder in een reactie welke discussies jij voert op dit vlak? Je zou zo maar een antwoord kunnen krijgen 😉
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie 2016.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie januari 2018.
Dit blogartikel is wel van toepassing op de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie juli 2019.
Dit blogartikel is niet van toepassing op de NEN2580:2007/C1:2008.
Vragen van particulieren
Ik beantwoord alleen vragen van mensen die de cursus hebben gevolgd. Ik kan niet ingaan op particuliere vragen over de oppervlakte van een gekochte woning, een verkochte woning of de WOZ aanslag. Mijn ervaring is, dat gemeenten zeer serieus omgaan met uw vragen en opmerkingen over de WOZ-oppervlakte. Je kunt hier de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte en Bruto inhoud woningen downloaden.
21 reacties
Beste Bonnie,
Ik heb een huis gekocht met daaraan tegenaan een “serre”. Bouwkundig is het erg slecht. Het zijn wat getimmerde wanden met een laagwaardige overkapping.
Mag dit worden geteld als overige inpandige ruimte?
En mag dit in de advertentie serre worden genoemd, terwijl het met enkel glas en los tegen de woning aan als niets gebruikt kan worden?
Heel erg bedankt vast,
Odin
Het woord serre is niet een beschermd woord of iets dergelijks. Dus ik kan me voorstellen dat dat woord gebruikt is, omdat het een wanden en glas aan alle zijden heeft en een scheidingsconstructie erboven.
De Meetinstructies Gebruiksoppervlakte woningen dicteert niet voor wat de verplichte kwaliteit is van de woning. De taxateur houdt bij zijn waardebepaling rekening met de gebouwde kwaliteit en onderhoudsniveau. Ik weet de situatie niet, maar was de lage kwaliteit niet direct te zien voordat je het kocht? Of was een bouwkundige aankoopkeuring niet mogelijk voor de aankoop? Dan had je een prijs kunnen aanbieden die je beter vind passen bij je nieuwe woning.
GO overig inpandige ruimte geeft al aan dat de ruimte minder goed te gebruiken is en daarmee een lagere waarde toebedeeld krijgt.
Hallo Bonnie,
kan ik een volledig geisoleerde en verwarmde inpandige garage met betegelde vloer en inpandig via deur toegangkelijk, meerekenen als woonoppervlakte voor plaatsing op funda?
groeten
Gerke
Je spreekt van garage, dus ik ga ervanuit dat er een garagedeur inzit. Deze ruimte is bedoeld om autos in te zetten, niet om in te wonen. De ruimte is gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte. Je mag ook niet zomaar van een garage een woonruimte maken volgens het bestemmingsplan.
Wij hebben achter onze inpandige garage 3 slaapkamers gemaakt, verwarmd en netjes afgewerkt met hoog plafond, maar geen direct daglicht, is dat woonoppervlakte of inpandige ruimte?
Hallo Fynn,
Vraag 24 van de Lijst met Veelgestelde vragen, versie januari 2023 geeft hier antwoord op.
Downloaden via https://www.nen2580meetinstructies.nl/
Gr. Bonnie
Hallo Bonnie,
Ik heb een vraag over een kelder. Deze heeft als functie kantoor en is verwarmd. De afmeting is 12 m² hoogte is 2,1 meter. Buiten deze kamer, op gelijk niveau nivo, bevindt zich nog 14 m² ruimte met hoogte 1,8 meter.
Hoe behoort dit beoordeelt te worden? En de muren? Is dit allemaal gebruiksoppervlakte wonen?
Alvast bedankt voor de moeite,
Groet, Harry
Hallo Harry,
Ik beantwoord geen vragen van consumenten.
Heb je de Meetinstructies zelf al doorgenomen? In de bijbehorende lijst met vragen en antwoorden staat de souterrain/kelder uitgelegd.
Hier kun je de documenten downloaden: https://www.nen2580meetinstructies.nl/
Groetjes Bonnie
Hallo Bonnie,
Is een woning met een vrijstaand bijgebouw ineens (veel) meer waard als deze gebouwen door een muur zijn verbonden?
Ik dacht te lezen dat het bijgebouw dan ineens als ‘overige inpandige ruimte’ meegeteld mag worden en op die manier veel meer waard is [dat dat deze gebouwen los van elkaar staan, niet verbonden door een muurtje]. Is dat zo?
groeten Jaap
Als je een vrijstaand bijgebouw hebt en een vrijstaande woning. En je maakt daar een muurtje tussen, bijvoorbeeld met een deur van de oprit naar de tuin. Een rijtje gestapelde stenen kan er niet voor zorgen dat een woning ineens meer waard is. Je kunt een woning niet enkel taxeren op de aanwezige soorten gebruiksoppervlakten. Onderhoud, ligging, afwerkingsniveau, marktwerking speelt ook mee. Daar is de taxateur voor.
Een snelle uitleg:
Een garage wordt overig inpandige ruimte als een van de wanden gedeeld wordt met de woning. Als je nu een deur plaatst in die muur loopt je van bijvoorbeeld van de keuken zo de garage in. Het is dus niet ‘met een muur verbonden’ maar ‘een gedeelde muur’.
Beste Bonnie,
Ik ben inmiddels best bekend met het bepalen van GO . Toch heb ik nu een kwestie waarvan ik niet goed weet hoe je dat moet beschouwen. Het zit zo: ik moet het GO van een bovenwoning van twee woonlagen uit ongeveer 1925 bepalen. Het pand heeft een gedeeld trappenhuis. De laatste trap naar de bovenste woonlaag is een interne trap binnen het bovenste appartement. Die trap bevindt zich echter recht boven een trap die tot het gezamenlijke trappenhuis behoort. Kun je in zo’n geval het oppervlak van die trap meerekenen bij het oppervlak van de onderste van de twee woonlagen?
Hallo Olivier,
Deze vraag over de trappen bij beneden en bovenwoningen wordt mij vaak gevraagd. Hier hoort een vrij uitgebreid antwoord bij, aangezien alle regels van de NEN 2580 in werking treden. Ik raad je aan om naar de cursus NEN 2580 Meetinstructies 2 te komen. Hierin krijg je alle handvaten aangereikt om dit vraagstuk op te lossen. Het is een training voor gevorderden.
Dag Bonnie, ik heb een bijkeuken met volledig dubbelglas, welke volledig binnen het huis valt en geisoleerd is, bakstenen spouwmuren etc. Toevallig staan ook de wasmachine en droger. Via deze bijkeuken hebben wij ook toegang tot de tuin. Hoogte is overal 2.80m. het betreft geen aanbouw. Een inmeter heeft deze bijkeuken geclassificeerd als ‘overige inpandige ruimte’ met als argument dat deze ruimte op zichzelf te klein is (2.4m2) om te worden berekend tot ‘woonruimte’ en omdat het vanwege aanwezigheid wasmachine een ‘wasruimte’ is. Mijn argumenten zijn dat a) oppervlakte opzichzelf geen vereiste is om de bijkeuken als woonruimte te classificeren en b) het feit dat er een wasmachine staat het nog geen washok maakt. Wie heeft er gelijk volgens jou?
De argumernten van de inmeter zijn in ieder geval niet ontleend uit de Meetinstructie GO woningen. Wil niet zeggen dat de ruimte geen gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte is. Op basis van tekst kan ik geen uitspraken doen, tekeningen en foto’s zeggen veel meer. Bijvoorbeeld of de bijkeuken rechtstreeks vanuit het woonhuis te bereiken is. En is het een bijkeuken of toch meer een berging (citaat MI GOW:’slechts geschikt als bergruimte. bijv. fietsenstalling, garage of kelder’).
Hi Bonnie, dank voor je reactie. De bijkeuken is gewoon onderdeel van het huis en absoluut geen berging. Ik heb je de fotos en plattegrond gemaild, dat kan hier niet.
Hallo Bonnie,
Ik heb 2 metingen uit laten voeren:
1. In 2019 een Bag meting door de gemeente die kwam op 104m2.
2. In 2020 weer een meting voor het maken van plattegronden en deze kwam op 98m2 uit
Welke m2 mag ik nu opvoeren in de verkoop?
Hallo Carlo,
BAG mag een tolerantie hanteren in zijn opgegeven meters. Wat ik zo uit de losse pols zie, is dat BAG binnen die tolerantie valt. Ervan uitgaande dat die 98 m2 wel correct is. BAG is goed te gebruiken als controlegetal, als je een woning in de verkoop wilt zetten.
Het plattegrondenbedrijf heeft voor de NEN 2580 Meetinstructie rapportage neem ik aan meerdere getallen gegeven? En niet alleen 98m2? Het is belangrijk om alle 4 de getallen op te voeren. BAG werkt slechts met één getal.
Ik ben er nu vanuit gegaan dat je een consument bent. Het kan verstandig zijn om een expert in te schakelen, wellicht alleen voor deeltaken.
Ben je makelaar? Dan raad ik je aan een cursus in de Meetinstructies te volgen.
Groetjes Bonnie
hallo, en de ruimte onder de trap van de bovenburen? Mag je dan ook nog steeds alle ruimte onder de 1,5 mtr meetellen in je eigen woning onder de trap?
Hallo Rob,
Heb je dit blogartikel ook gelezen, die gaat over de trapkast (bij eengezinswoningen): https://bonstaete.nl/blog-twee-veelgemaakte-fouten-door-makelaars-1/
In antwoord op jouw vraag wat je mag meenemen aan gebruiksoppervlakte als de bovenkant van de trap van de bovenburen is. De ruimte die je onder de trap mag je meenemen moet een minimale hoogte hebben van 1.5 m. Dus de ruimte onder de eerste stuk of 6/7 treden vanaf de grond kun je niet meenemen. Ik laat het aan jou om te bepalen wat voor soort GO het is. Ik heb te weinig informatie om daar een antwoord op te geven.
Gr. Bonnie
oppervlakte onder een trap…. Wel een open ruimte dan hé 😉
Geen trapkast.
Er vanuit gaande dat de trap volledig bij één gebruiker hoort. Dan mag je de oppervlakte onder de trap meetellen bij de soort oppervlakte als die de ruimte zelf heeft.
Bijvoorbeeld: Als de trap in een ruimte staat welke GO wonen is dan is de ruimte onder de trap ook GO wonen. Staat de trap in een ruimte GO overig inpandig dan wordt de ruimte onder de trap GO overig inpandige ruimte.