Overal hoor je het woord woonoppervlakte vallen. Op zich niet erg. Maar het is wel ernstig als rechters deze term – ook nu nog – gebruiken. Ze gebruiken deze term in rechtzaken waar partijen het niet eens zijn over het juiste aantal berekende vierkante meters. Hoog tijd dus om deze rechters een handje te helpen en ze helderheid te geven over het verschil tussen de woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte.
Wat is woonoppervlakte? Wat is de definitie van woonoppervlak?
Voor de definitie woonoppervlakte haal ik een verouderde NEN 2580 aan.
Definitie woonoppervlakte volgens NEN 2580:1997/A1:2001
De woonoppervlakte is gelijk aan de som van de netto-vloeroppervlakten van de vertrekken van een woning.
Tot de vertrekken behoren huiskamers, eetkamers, slaapkamers, werk-, eet- en woonkeukens en voorts andere binnenruimten, geschikt voor bewoningsdoeleinden, indien ze ten minste 4 m2 groot zijn.
Een netto-vloeroppervlakte houdt in, dat je meet tot de wanden die om die afzonderlijke ruimte heen staan. De binnenwanden tellen dus niet mee bij het woonoppervlakte.
In NEN 2580:1997/C1:1998, dit is huidige variant, is de term woonoppervlakte verdwenen. Vandaar dat ik een oudere NEN 2580 aanhaal.
Wat is het gebruiksoppervlakte? Wat is gebruiksoppervlakte wonen?
De gebruiksoppervlakte is een term uit het Bouwbesluit. Dat is de bouwbijbel. Het Bouwbesluit verwijst vervolgens direct door naar de norm NEN 2580. En hierin staat inderdaad de rekenmethode voor de gebruiksoppervlakte omschreven.
Dit is alleen niet de gebruiksoppervlakte die ik hier bedoel. Ik bedoel de ‘gebruiksoppervlakte wonen’, welke bepaald wordt via de rekenregels in de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen’. Je weet wel die andere NEN 2580.
Er is geen korte definitie voor de gebruiksoppervlakte wonen. Wel een langere uitleg en die kun je hier gratis downloaden.
Wat het verschil tussen woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte wonen?
De verschillen tussen het woonoppervlakte en de gebruiksoppervlakte staan hieronder in een tabel. De rode kruisjes (x) betekenen dat het onderdeel geen deel uitmaakt het betreffende oppervlakte. Het groene vinkje (v) betekent dat het onderdeel wel onderdeel is van de betreffende oppervlakte.Er is een gigantisch verschil tussen woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte wonen
Zoals je in het overzicht hierboven ziet is er een enorm verschil in oppervlakte als je de woonoppervlakte zou berekenen en als je de gebruiksoppervlakte wonen zou berekenen. Deze twee termen kun je dus niet zomaar door elkaar gebruiken.
Woonoppervlakte voor de huizenzoekers
In de volksmond wordt inderdaad het woonoppervlakte nog steeds voor 99% aangehaald. De mensen bedoelen dan helemaal niet gebruiksoppervlakte wonen. Mijns inziens, bedoelen ze de oppervlakte van de leefruimten. De ruimten die inderdaad horen bij de woonoppervlakte. Dus huiskamer, slaapkamers, etc.
Volgens mij zijn veel mensen in de veronderstelling dat het woonoppervlakte is vervangen door het gebruiksoppervlakte wonen. Dat is dus niet zo. Het gebruiksoppervlakte in zijn huidige vorm is geschikt om een woning te taxeren, zeer nuttig voor makelaars en taxateurs. Maar is niet geschikt om je nieuwe droomhuis mee te zoeken.
Mijns inziens zou er dus nog een oppervlakte bij moeten komen, maar nu dus voor de woningkopers: het oude woonoppervlakte dekt goed de lading, of voor mijn part een nieuwe te maken definitie leefoppervlakte.
Hulp gevraagd
De term woonoppervlakte reikt ver. Om ervoor te zorgen dat iedereen op de hoogte is van de term woonoppervlakte wil ik je vragen om dit blogartikel te delen. Zodat rechters, maar ook makelaars, taxateurs, vastgoedmarketeers, woningcorporaties, afdelingen WOZ en BAG de term gebruiksoppervlakte wonen gaan gebruiken.
Dus kun je hem voor me delen? Superbedankt!
Dit blogartikel is van toepassing op:
Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie januari 2018
Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen – versie juli 2019
NEN 2580:1997/A1:2001
NEN 2580:2007/C1:2008
Vragen van particulieren
Ik beantwoord alleen vragen van mensen die de cursus hebben gevolgd. Ik kan niet ingaan op particuliere vragen over de oppervlakte van een gekochte woning, een verkochte woning of de WOZ aanslag. Mijn ervaring is, dat gemeenten zeer serieus omgaan met uw vragen en opmerkingen over de WOZ-oppervlakte. Je kunt hier de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte en Bruto inhoud woningen downloaden.
10 reacties
Beste Bonnie,
Mag een makelaar GO wonen (woning) en GO externe buitenruimte (apart gebouw achter in de tuin) bij elkaar optellen en dit als totale woonoppervlakte wonen gebruiken bij de verkoop van een woning of moet men deze 2 oppervlakten apart vermelden?
Hoi Johan,
In principe kun je ze niet optellen. Maar om nu direct te zeggen of het fout is in jouw situatie, dan heb ik meer informatie nodig. Wat is aan de hand? Bij verkoop, bij aankoop? Waar staan deze gegevens zo opgeteld?
Bonnie
Wij kochten een woning met 109 m2 oppervlakte wonen.
Na de levering bleek de vloer van de verdieping een vlieringvloer te zijn en het pand een voormalige bedrijfsruimte die als bestemming woning had verkregen en zonder meer als woning in gebruik was genomen.
Na metingen door een constructeur bleek de verdiepingsvloer te weinig draagkracht te hebben, namelijk minder dan 140kg/m2 terwijl er een warmtepomp installatie op stond van ca. 380kg /m2.
De oppervlakte van deze vloer is 42 m2/50 m2 (8 m2 minder dan 150cm hoog)
Dus eigenlijk hebben wij slechts 67 m2 oppervlakte wonen gekregen.
Toch gaat de gemeentelijke WOZ-taxateur uit van 109 m2 oppervlakte wonen omdat volgens hem de hele oppervlakte te gebruiken is, al was het alleen maar voor opslag.
Is dit juist?
Naast GO wonen telt ook GO overig inpandige ruimte als de oppervlakte voor de taxatie. Dus dan gaat denk ik het aantal meters wel weer omhoog. De oppervlakten met een hoogte lager dan 1.5m mogen inderdaad niet meegenomen worden. Om te zien of die vliering nu wel of niet meegenomen had mogen worden, vind ik lastig te boordelen. Bij de Meetinstructies hanteren we geen Bouwbesluit eisen en we hoeven ook niet op de wet- en regelgeving te controleren. Iedere gemeente heeft ook een eigen werkwijze en visie.
Wat wordt er bij de OZB gerekend als m2 ?
Hallo Henk,
Ik heb eerst maar eens opgezocht wat het verschil is tussen OZB en WOZ. Zie hieronder:
OZB: wat is het?
OZB staat voor onroerendezaakbelasting. Onroerendezaakbelasting is een belasting die iedereen die een huis heeft aan de gemeente betaalt. We hebben het dan dus over degenen die een eigen huis hebben. Wanneer u uw pand niet als woning gebruikt, dient u echter nog steeds OZB te betalen. Huurders hoeven geen OZB te betalen, aangezien zij niet de daadwerkelijke eigenaren van hun woning zijn.
OZB en WOZ waarde
Laten we allereerst kijken naar de betekenis van beide afkortingen: WOZ staat voor ‘waardering onroerende zaken’, terwijl OZB een afkorting is van ‘onroerendezaakbelasting’. In beide gevallen gaat het dus om zogenaamde onroerende zaken.
Het verschil tussen de OZB- en de WOZ-waarde: Om de hoogte van de OZB te kunnen berekenen, hebben we de WOZ-waarde nodig. Nederlandse gemeentes maken namelijk gebruik van de WOZ-waarde om de OZB te bepalen.
Jouw vraag lijkt me dan eigenlijk te zijn: Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald door de gemeente?
Vanaf 1 januari 2022 zijn gemeenten verplicht om de WOZ-waarde te berekenen met de gebruiksoppervlakte volgens de rekenmethodiek ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’. Het gaat dan om de optelling van ‘GO wonen’ en ‘GO overig inpandige ruimte’. Daar gaat dan nog wel een WOZ-sausje van hun regelgeving overheen. Het kan zijn dat jouw aanslag nog gaat over het jaar voor 2022. Dan kan het zijn dat de gemeente de huidige rekenmethodiek heeft gebruikt, maar een andere methodiek kan dus ook. Vraag je gemeente hierover en ook als je denkt dat de meters niet kloppen.
De meetinstructies kun je hier downloaden: http://www.nen2580meetinstructies.nl
Bonnie
Beste Bonnie,
Ik heb ook een vraag.
Ik heb een appartement , bovenste verdieping van een gebouw , onder een kapconstructie.
Mijn woning bestaat uit een enkele verdieping met daarin een vide die middels een vaste trap te bereiken is.
Tevens heeft mijn appartement schuine wanden vanaf 1.1 meter hoogte
Mijn vide is ongeveer 20m2 met een hoogte van 1.92
Voor de bereking van de VVE bijdrage is dit afhankelijk van de woonoppervlakte.
Voor mijn appartement heeft men de vloeoppervlakte genomen + vide
Dit omdat toen ik het appartement kocht ( 2004 ) er in de advertentie stond 140m2 woonoppervlakte.
Laats kwam een makelaar langs en die gaf aan dat ik , mocht ik mijn appartement gaan verkopen niet kan aangeven dat ik 140m2 woonoppervlakte mag aangeven.
Dit omdat de vide niet meegenomen mag worden omdat deze lager is dan 2mtr en ook de schuine wanden moet ik anders berekenen.
Kun jij mij voorzien van jouw terugkoppeling ?
Alvast bedankt
Groeten,
Harold
Hallo Harold,
Ik heb je een email gestuurd.
Bonnie
ik heb een geschil met de nvm makelaar die aan ons een woning heeft verkocht met een aantal m2, maar in werkelijkheid is het veel minder.
Praten we hier nu over een woonoppervlakte of gebruiksoppervlakte?
Vanaf 2008/2009 rekenen de erkende makelaars met de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen. Hierin wordt de gebruiksoppervlakte (GO) verdeeld in 4 soorten: GO wonen, GO overig inpandige ruimte, GO gebouwgebonden buitenruimte en GO externe bergruimte. Grofweg kun je zeggen dat de meters in een woning bestaan uit het hogere geprijste GO wonen en het lager geprijste GO overig inpandige ruimte.
Voor 2007 hadden we de woonoppervlakte. Waarvan ik niet weet of het verplicht was voor erkende makelaars om hiermee te rekenen.
Afhankelijk wanneer jullie de woning gekocht hebben, geldt een van de bovengenoemde meetmethoden. We spreken dus niet van alleen ‘gebruiksoppervlakte’ bij woningen.
NVM makelaar heeft de woning verkocht met een woonoppervlak van 217m2. Inmiddels heeft een meetbureau een gebruiksoppervlak van 173m2 gemeten, wat feitelijk de gehele inpandige ruimte is boven de 1m50 hoogte.
Maar daar zijn de binnenmuren, inpandige bergingen, technische ruimte, wc, keldertrapgat e.d. in meegeteld.
Mogen deze ruimte wel of niet worden meegeteld bij het woonoppervlak waarmee de makelaar de woning heeft verkocht?
Wat is het jaar dat je de woning hebt gekocht? Zie mijn eerste antwoord.
Een gebruiksoppervlakte van 173 m2 zegt me niet veel. Wat voor soort gebruiksoppervlakte is het? Gebruiksoppervlakte wonen, gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimten. Alle soorten opgeteld? Of wellicht verkeerde meetinstructie?
Grofweg is het inpandige gebruiksoppervlakte (gebruiksoppervlakte wonen + gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte) alles tussen de gevels. Het meetbureau lijkt dit correct te hebben uitgevoerd.
Maar we spreken niet meer van woonoppervlak. We spreken over GO wonen. Dat is wat anders. Bekijk hier het verschil: https://bonstaete.nl/blog-verschil-woonoppervlakte-en-gebruiksoppervlakte/
Als je exact de regels wilt nalezen, kun je hier de meetinstructies gratis downloaden: https://www.nen2580meetinstructies.nl/